樓市租購市場將併軌發展

2021年中央经济工作会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举。业内人士接受香港文汇报记者采访时认为，会议对楼市释放了新的信号，目前内地房地产市场面临一些新的压力，因此会议提到「探索新的发展模式」来解决新问题，预计租赁市场会是「新模式」中的一种，未来市场将会租购并轨发展，且随着新政策支持，房地产市场将在理性发展的大前提下逐渐回暖，料今年楼市会经历一个探底回升的U型走势。 ◆香港文汇报记者 孔雯琼、帅诚 上海广州连线报道 「探索新的发展模式」是个新的提法。对此，上海中原地产首席分析师卢文曦向香港文汇报记者表示，目前的调控基本是原先的一些政策工具，市场若有变化，政策相应做加减法，不过他认为「主要还是在限购限贷上做文章。但目前市场遇到了新问题，限得太紧，对市场产生很大的压力，去年尤其明显。」卢文曦指出，这种行政性的强制手段往往会导致意想不到的结果，「因为调控的度很难精准到『出多少力气，降多少温』的效果。在此背景下，很有必要探索新的发展模式。」 至于新模式到底会涉及哪些方面，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，会议中提出的新发展模式确实引起广泛关注，可以从三个角度去理解：第一是房地产市场从增量为主到增量存量并重的模式会迎来新机会；第二，是依赖于传统房价上涨的态势确实要转变；第三就是房地产消费观亦会转变。「总体就是扭转住房投资、炒房盈利的错误思想，房企和购房者等都应该积极理解这个新发展模式。」严跃进强调。 租赁房重要性势将提高 在谈及新模式的时候，上述两位行业人士不约而同地提到，租赁房会被提到一个前所未有的高度。卢文曦指出，楼市的多措并举一直被提及，预计今年起、并在一个相当长时间内，租赁房的重要性会提到相当高的高度。认为相较购买市场，租赁市场潜力很大，把租赁部分补齐，城市的发展才更具活力。「我相信今年的政策肯定会倾斜租赁，包括租赁的一些配套，比如租赁的地块怎么解决、租赁的房源如何解决等。」卢文曦预计，未来如果将租赁权益提升到和购房一样，那整个楼市生态就会发生转变，且大家的购房冲动亦会消散很多。 严跃进也有同样观点，预料「十四五」期间将购房市场和租房市场并轨发展、商品房市场和保障房市场共同发力，对于包括保障性租赁住房的发展等会形成更多的政策支持。在合富辉煌高级分析师曹绍林看来，房地产业良性循环和健康发展的关键在于维持好人才住房、保障性住房和商品房之间的平衡。人才住房要精准吸引专业人才，保障性住房的保有量则要匹配目标群体，同时二者又要与商品房的存量达到平衡。 房贷松紧料因城施策 中央经济工作会议中还提到因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。在严跃进看来，落实差异化政策是基于房地产矛盾的不同，「换句话说，市场矛盾不同，政策也将不同。对于一些城市合理住房需求比较充裕，那么从政策方面看，应该在首付比例和信贷条件等方面放松；而一些库存压力比较大的城市，就要积极创造更好的去库存环境和政策。」另外，「过于僵硬地理解和执行相关政策，并不是因城施策的理念，最终也会损害房地产市场的良性循环和健康发展，「亦说明后续对于各地房地产市场基本面的判断很关键。」 实际上「因城施策」曾在2019年的中央经济工作会议上出现过，到了2020年的会议上出现的则是「因地制宜」。去年会议上，「因城施策」再次被提，业内普遍认为，今年地方政府会是楼市政策调整的主体。 楼市销售保守料跌一成 结合2021年楼市以及中央经济工作会议内容，业内人士预计楼市今年会在逐步探底后再次回升。卢文曦表示，2021年其实房地产市场销售情况相当火热，但「房住不炒」的大基调始终没变，因此预计今年全国楼市销量相较去年会有所下降，「保守估计销售量会减少一成或一成半，今年市场是不断寻底筑底的一个过程。预计价格也会随着成交量下降而下降。」严跃进分析称，「今年上半年楼市还是降温的态势，市场一下子是起不来的，但下半年会好转」，在他看来，总体今年房地产发展是会呈现U型走势。