朱達強：單位成交前竟轉手9次 慶幸樓市由瘋狂變有序

香港回归祖国走过25个年头，对于1996年入行的地产代理朱达强来说，感受尤其深刻。由「新鲜人」到今天地产界的「老手」，笑谈26年来的感受，他最难忘当年楼市炒风炽热时，见过物业在半年内被转手9次，但突然一场金融风暴杀到，炒家惨变「连环沉船」。他曾试过多次在新盘售楼处通宵达旦工作。回看入行26年经历的风雨，他与香港、与楼市一起走过高山低谷，见证代理发牌制度、一手条例等陆续实施，切身感受到一切都变得更规范，那些年的工作点滴，今天已成为他口中妙语连珠的悠悠岁月。 ◆文：香港文汇报记者 颜伦乐 朱达强1996年入行，26年来一直活跃于地产界，现在是香港置业的首席联席董事。回想当初入行的原因，朱达强称，在那个香港被形容为「遍地黄金」的时代，他也是眼馋行业容易挣钱，所以30岁转行投身地产代理行业，就此开展了长达26年的行业旅程。 回忆楼市炒风最炽热的年代，他表示，从事地产代理的确收入不错，月入轻松可达5万至6万元，但楼市也同样存在着巨大风险。「1997年金融风暴楼市为何会跌得这么惨烈？因为当时一些收入不高的人也以高杠杆入市，楼价下跌后供不起，导致楼市像骨牌效应般倒下，直到2008年后政府收紧了按揭，加强金融体系的风险管理，政府在这方面其实做得挺好。」 「签个名就赚六位数」 朱达强说，当时炒家最爱「薄Cut」( 即赚少少就离场 )：「签个名转头赚六位数」。他最记得1997年曾处理一宗「摸9 转」的成交，涉及一个半年内极速被转手9次的工厦物业，平均一个月摸货（物业成交之前转手）多于一次，但最终因金融风暴，其中一名炒家涉及违约，于是在追讨损失时，其他炒家就一环扣一环，最后集体「连环沉船」。 2003年「沙士」是本港楼市的「分水岭」，当年楼市泡沫爆破，楼价自1997年的高位暴跌了近七成，负资产宗数急增至冲破十万大关，「2003年2月至4月份是楼市最惨淡时刻，当时发展商群起割价促销，开价平过二手楼」。他庆幸之后中央推出内地居民「个人游」政策，本港楼市极速翻身，零售业回升的同时，买楼的人也多了，即使之后又遇到2008年金融海啸，楼市的恢复速度仍很快。 回归后行业制度趋完善 令朱达强感受很深的另一点是地产代理行业自回归以来也日渐规范化与制度化。1997年地产代理监管局成立，其后统一了「放盘纸」与「睇楼纸」，1999年实施发牌制后，一些行业陋习，例如「食价」等大幅减少，行业发展也越来越专业化。随着网络资讯发达，现在楼宇买卖也更加透明，基本上只要在网络搜索，许多相关资讯都可找到，包括估价、单位的交易资料、楼价水平等。 地产代理行业是一个「多劳多得」、「手停口停」的行业，也与楼市兴衰休戚与共。因此，几乎每次楼市政策的推出，都会直接影响到代理的生计。朱达强还记得2009年政府推出一系列冷却楼市措施，随后又推出多项楼市辣招，大幅减少楼市成交量，2013年二手成交量更曾一度萎缩到「沙士」时的水平。 一手例后销售秩序平和 一手新盘销售的「游戏规则」也在近10年出现大幅度改变。上世纪九十年代曾一度出现「排队党」，之后演变至电脑抽签、派货予代理促销。朱达强苦笑道：「未有一手例前，为了促成交易，在售楼处可以叫到声音都变沙哑。」当年新楼卖通宵是司空见惯，个别新盘一个晚上更可以售出2,000多个单位，相当夸张，但随着2013年一手新例的出现，销售秩序已变得相对平和。 回说近两年多疫情的影响下，楼市成交量减少，但代理持牌人数同时却上升至历史高位的约4万多人，朱达强坦言行业生存空间不断收窄：「以前5个人争一张单，现在20个人争一张单，做到的那个人就很『肥仔』（赚得盆满钵满），当然是指佣金收得足来计。」 回望那些年的跌宕起伏，被问到有没有想过转行时，朱达强斩钉截铁地说：「从来没有，我觉得自己选择对了行业。」